第三波地王潮高烧 “降温药”已在路上？

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我不能拍三天，但我不能拍三年。这可能是目前参与土地王制造的开发商的共同愿望。

自2004年土地供应“8·31”以来，国内土地市场经历了三次“地王”浪潮:第一次出现在2007年前后，第二次出现在2010年前后，第三次出现在2016年。这一次，整个国家的房地产市场出现了剧烈的分化，去库存化的战斗刚刚进行了一半多，一些地区的地产大王已经发高烧。

苏州今年的土地出让金已经超过260亿元

截至5月底，今年中国土地王总数已超过100个，高总价、高单价、高地价的土地出让成为上半年房地产市场最显著的写照。“如果你不参与土地掠夺，你将面临破坏食物的风险，你至少可以抓住一个未来的期望。”曾在国内五大房地产企业从事土地投资的第三方人士林梦(化名)告诉第一财经记者。

然而，历史总是惊人地相似，前两次经历告诉我们，“土地王潮”总是在楼市量价上涨、库存下降的背景下发生，导致宏观调控严厉，最终导致市场降温。参与的开发商必须考虑同样的问题:我赢得的地王能“解开”吗？

土地掠夺战

5月，国剧《土地之王》愈演愈烈，“面粉比面包贵”成为普遍现象。

5日，北京昌平的三个地块都在该地区创下新高，并且都“面粉比面包还贵”；13日，南京以248亿元的价格出售了7块土地。经过88轮竞标，建邺区g11地块最终以88亿元的价格售出，溢价为114.6%，成为当年南京的总价王；27日，信达地产(报价600657，购买)以123亿元赢得杭州奥林匹克体育中心地块，地价为96%，创造了杭州的总价；30日，合肥拍卖了5块土地，所有土地的地价都超过了200%...据柯睿信息集团(以下简称“柯睿”)统计，截至今年5月底，中国“三高”地王总数超过100个，其中一半以上的地价超过100%。

一般来说，每个城市的土地市场和房地产市场之间都有很强的正相关关系。上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州和合肥等二线城市的房地产市场接过了上升的接力棒，而佛山和东莞等城市则受益于一线城市的溢出效应。

5月30日，合肥拍卖了5块地，地价都超过了200%

绝大多数分析师认为，“地王”的频繁出现是由于房地产市场的火爆情绪蔓延到土地市场，使得房企有强烈的“补货”欲望，一些城市的供需失衡加剧了房价上涨的预期。

当地房地产市场过热导致开发商在热点地区抢购土地，推高了土地价格，而土地价格的上涨进一步提高了人们对房价上涨的预期。在市场上，每一次“土地王”的拍卖都被视为周边房地产的狂欢，利用潜在的提价优势进行房地产销售已经成为一种普遍的做法。

柯睿分析师谢阳春表示，供求关系直接影响价格走势，土地价格也是推动房价上涨的因素之一。如果底价直接高于周围的售价，每个人都会觉得房价会上涨，自然他们不得不购买。

值得一提的是，参与这个“土地王”市场的企业数量庞大，既有万科、保利、绿地等稳定的巨头，也有泰和、荣鑫等新的强势派系。当然，主要业务不是房地产“过河”的信达是不可或缺的。

资本推广

开发商可以在土地市场上攻击城市，这不是“坏钱”。

自2015年以来，国内房地产企业的融资环境不断优化，融资成本逐渐降低。首先，银行间市场为房地产企业打开了中间票融资的大门，随后债券市场和一级股票市场重启了关闭多年的房地产融资，使得大量开发商的融资规模不断上升。

风信息统计显示，截至5月30日，近一年房地产融资总量(债务%2b股)达到1.42万亿，在行业融资排行榜中排名第四，其中私募0.2万亿，债券发行1.22万亿。

根据万科、保利、招商局、绿地等多家上市房地产企业的季度报告，各公司期末持有的现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，可谓资金充裕。

以保利地产(报价为600048，买入)(600048.sh)为例，2015年计息负债的综合成本仅为5.2%。今年年初，该公司的100亿元固定收益计划获得批准，这是中国最大的单一资产固定收益案例。与此同时，保利地产1月份还发行了50亿元企业债券，5年期票面利率仅为2.95%，创下新低。

据媒体报道，在中国100多块“三高”地块的受让方中，有18家a股上市房地产企业，其中13家在a股房地产企业再融资后实施了定向增发或宣布了定向增发计划，总融资规模为1768.6亿元。

凯瑞的研究还显示，2015年7月至2016年3月，14家具有绝对融资优势的基准房地产企业在69个城市赢得了503块土地，总金额为5732.4亿元。其中，万科在41个城市赢得184块地，绿地和保利地块在24个城市平均分布。

低成本融资闹剧仍在继续。5月18日，太和集团(报价000732，购买)(000732.sz)宣布了第二个增收计划，计划筹资不超过98亿元。这家公司可以被称为新一轮“王迪”制造业的生力军之一。在过去的一年里，公司先后获得了深圳、苏州、佛山等高地价地块，并于5月19日以47亿元的价格独揽了上海长兴岛的两块土地。

R&F地产(02777.hk)5月27日宣布，已确认第二次发行104亿元票面利率为5.15%的公司债券。该公司最近完成了总计125亿元的债券融资。

资本证券研究部发布的报告显示，目前的“土地王”现象主要是一种流动性充裕、融资渠道畅通的恐慌博弈。这种对未来的透支预期不仅会影响当前市场的供求结构，还会对现有项目和新项目造成“推苗”压力，从而增加行业的系统性风险。

消除忧虑

尽管当住房企业不占用土地时存在“食物短缺”的风险，但问题的另一面是，今天的土地国王可能不会成为未来的建筑国王，而且所有土地国王都很难通过随时间改变空的空间来“松绑”。

2009年12月，由R&F、碧桂园、雅居乐以及后来成为股东的中信和世茂共同赢得的广州亚运城，仍以255亿元的成交价格位居全国总价第一。2009年土地拍卖五年后，亚运城项目仍未能给投资企业带来正现金流。

根据雅居乐披露的2015年度业绩报告，拥有本集团20%股份的广州李和房地产开发有限公司税后亏损人民币2700万元(2014年:人民币2800万元)。李和房地产是亚运城的开发商，五家公司各持有20%的权益。

此外，2013年频频称王的越秀地产也面临困境。5月29日，越秀地产宣布，为加快现金回笼速度，改善集团整体债务状况和资产结构，将广州越秀星汇运城项目2%的股权以9500万元的总价出售给买方。加上越秀地产今年3月10日出售的该项目49%的股权，公司不再控制星辉运城项目。数据显示，星辉运城项目正是越秀地产在2014年底以64亿元人民币收购的王迪项目。

最近，去年10月，碧桂园和中国金茂分别以34.2亿元和17.6亿元的价格在北京赢得了两块土地。然而，在取得土地后不久，碧桂园将土地的权益转让给了另一家中央企业。该公司最高管理层最近透露，土地被收回是因为“最终交易价格超过了老板的授权价格。”

面对新一波的土地王，稳健的企业一直保持警惕。27日，在杭州王迪拍卖期间，万科因风险控制机制暂时分手并退出，放弃与信达联合收购土地。

一些行业领袖开始警告风险之王。融创中国董事会主席孙宏斌最近表示，当房地产风向改变时，开发商将会受到惩罚。

监管预期

土地国王的出现使得原本急剧分化的房地产市场结构更加复杂。

东兴证券(601198，BUY)和中泰证券等机构的研究结果显示，近期全国房地产市场的交易量在经历了短暂的增加后一直疲软。

其中，一线城市遭遇严格限购政策后，交易量仍然较低；二线城市的成交量较上月有所扩大，同比增速有所收窄。没有后续政策的支持，发烧已经成为一个大趋势；三线城市的成交量环比继续萎缩，同比增速也大幅收窄。

东兴证券预测，去库存化的进程已经过半，如果没有政策支持，二三线城市的营业额未来将进一步缩水。

柯睿在全国32个大中城市的监测结果也显示，楼市成交量在3月份达到峰值后有所下降，5月份楼市成交量在4月份继续下降。

对此，谢阳春告诉第一财经记者:“这也是正常的。毕竟，不可能每个月都延续3月份的高点，但整体仍在高位调整。”

虽然短期市场趋势不足以作为长期趋势的基础，但可以肯定的是，整个房地产市场已经陷入僵局。目前，持续的土地热让更多的研究机构担心过热的市场可能会迫使监管政策出台。

5月29日，国信证券(报价002736，BUY)发布报告称，房地产调整已经开始:一是政策基调收紧，信贷宽松程度也有所减弱；第二，房价上涨对购买力有负面影响；第三，政策和货币宽松的边际效应将降低；第四，一线城市的房地产市场率先显示出调整迹象。

国信证券表示，根据历史经验，最近的“频繁的土地王”可能意味着“高调整的房地产市场”将出现在不久的将来。

来源：安莎通讯社