北上深房地产信贷火线调查： 利率略有松动 部分银行研究提高首付比例

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贝尚房地产信贷火线调查:利率略有松动，部分银行研究提高首付比例

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多位消息人士向《21世纪经济报道》记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，调查按揭价格、交割计划以及与各银行中介机构的合作情况。无论从按揭申请人的资质还是房地产状况来看，许多受访银行家都表现出了更加谨慎的态度，尤其是对“假按揭”(虚假交易)和资本杠杆(首付)更加关注。一些银行表示，他们将采取措施防止恶意“杠杆”。

我们的记者杨晓燕·马援·包惠从上海和北京报道

今年以来，房地产市场一直火爆，甚至超出了银行机构的预期。

目前，北京和上海第一套房的利率普遍有15%的折扣，有些银行甚至给8.3%或更低的折扣；第二套房基准利率上调10%的原标准也已放宽，部分银行已开始执行基准利率。

多位消息人士向《21世纪经济报道》记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，调查按揭价格、交割计划以及与各银行中介机构的合作情况。

有消息称，有关监管部门有三个目的:一是希望银行不要打利率价格战，保持价格稳定；第二，我希望了解各银行的个人住房抵押贷款计划；第三是了解银行与房地产代理商之间的合作，尤其是合作中是否存在问题或困难。

“房价正在迅速上涨，投机情绪正在上升。我们仍需谨慎。”零售银行业务的一线人员告诉《21世纪经济报道》记者。

无论从按揭申请人的资质还是房地产状况来看，许多受访银行家都表现出了更加谨慎的态度，尤其是对“假按揭”(虚假交易)和资本杠杆(首付)更加关注。一些银行表示，他们将采取措施防止恶意“杠杆”。

今年1月，上海个人住房贷款创下三年新高

新的记录不断出现。

根据央行相关数据，2015年上海个人住房贷款增加1539.7亿元，同比增长942.1亿元，其中下半年增加1077.3亿元，同比增长857.3亿元。

1月份，上海新增个人住房贷款346.3亿元，打破了去年9月份218.9亿元的纪录，创下了过去三年的新高。

相比之下，截至2015年12月底，北京个人住房贷款超过5800亿元，同比增长1371.4亿元，同比增长906.3亿元，同比增长30.3%，增速比2014年高19个百分点。其中，7月份的月度增幅创下了5年来的新高。

一家大型国有银行的内部人士在接受《21世纪经济报道》采访时表示，该行个人抵押贷款的增长在1月份开始加速。“为了应对‘去库存化’，银行业通常会发放大量信贷。”这个国家的一位大银行家说。

另一家国有大银行的相关业务监测机构表示，自2月份以来，该行的相关业务大幅增长，同比增幅甚至达到100%。

据一家股票公司的个人财务部门的人说，今年的个人住房贷款指数比2015年增长了大约30%。另一家大型城市商业银行的年增长目标也是30%。

据一家股份制银行的人士透露，个人住房抵押贷款是总行2016年设定的三大战略业务之一，一线城市对此寄予厚望。“据我所知，30%的个人住房抵押贷款增长应该仍然是一个有保证的情况。”

报告还显示，上海一家农村商业银行在1月和2月提供的个人住房抵押贷款接近大型国有银行的水平。

一些金融界人士表示:“对于银行来说，个人抵押贷款的风险并不高，唯一的风险就是‘断供’。”

“在温州之前，陕西前两年也出现过，但这种情况只会出现在三、四线城市。由于购买量大，房价相对稳定，波动小，不构成系统性风险。”一些城市商业银行分析师表示。

上海银行业部分人士表示，回顾目前少数“断供”案例，主要是2007年至2010年间部分按揭客户造成的，借款人存在个人财务问题；也有个别别墅持有者的空房升值远低于预期。

对于一线城市的金融机构来说，潜在风险还有其他考虑因素。

“每个人都说上海很好，但事实上，我们观察到了一个值得注意的现象。”一位来自一家股份制银行上海零售部门的人士向《21世纪经济报道》表示，一些房地产买家尽管积累了财富，但仍有强烈的投机心理。

值得一提的是，如果这类购房者购买银行的合作房产(新房)，或者通过银行的合作中介(二手房)，作为批量客户，银行也在一定程度上分批接受。

“例如，如果有房地产合作，我们一般不会对那边分批推荐的特定申请人提出特殊要求。此外，事实上，就像一个单位价格超过10万英镑的房地产，总价格高达数千万英镑，而我们更喜欢的公务员、教师和其他工薪阶层却买不起。”上述股票银行家说。

该行零售业务的一位高管向《21世纪经济报道》表示，中介向该行推荐的打包客户质量参差不齐。"建议10个顾客来剪两到三次."

银行密切关注房地产信贷风险

根据《21世纪经济报道》记者在各地的调研结果，目前，市场上已普遍出现首套房基准利率的优惠利率，超过8.3倍的情况也很少。

在国有大银行中，以中国农业银行为例，中国农业银行上海分行个人账户经理表示:“商业贷款金额为180万元，超过180万元，利率折扣可低至15%；对于180万以下的人，折扣是8.6倍。”

北京分行已经提供了8.3%的折扣。此外，工行北京分行还对第一套房实行了30%的首付，首付利率可低至8.5%。

在股份制银行中，招商银行和民生银行更具代表性。

中国招商银行上海分行的按揭账户经理告诉《21世纪经济报道》:“商业贷款在100万元到200万元之间，利率折让是8.7倍，而利率折让是8.6倍，从200万元到400万元，400万元。-1000万元的折扣是8.5倍。”

民生银行为不同的合作房地产和二手房中介机构以及客户资格提供8.5%、8.6%和8.8%的折扣。

在城市商业银行和农村商业银行中，杭州宁波银行执行的基本标准是第一套利率下调10%，第二套利率下调1.1倍。上海农村商业银行的首套住房贷款贴现率可低至8.3%，第二套住房贷款利率可低至基准利率。

据《21世纪经济报道》记者报道，杭州第一套房银行按揭首付上调25%，平均利率下调95%，一线业务最低执行标准下调10%。两栋普通房屋的最低首付政策规定首付比例为30%，但实际执行的首付比例一般为40%。

上述利率折扣来自银行分支机构的相关人员，未经银行正式确认，具体利率可能存在差异。

据一些银行内部人士透露，考虑到资本成本和税收，银行按揭的担保价格约为83%。"如果低于这个价格，那一定是亏损."。

多位消息人士向《21世纪经济报道》记者证实，上海相关监管部门于3月2日下午召开会议，主要调查按揭价格、交割计划以及与各银行中介机构的合作情况。

在接受《21世纪经济报道》采访时，一家大银行信贷部门的一名人士表示，抵押贷款政策尚未调整，但房地产贷款的风险一直受到密切关注。

一家股份制银行上海分行零售部的一位人士向《21世纪经济报道》表示，根据上海房地产市场的现状，将对贷款人的资格进行更严格的审查，并考虑首付比例。深圳的一些银行家也表示，他们正在研究和考虑提高首付比例。

前面提到的一家大银行的个人按揭业务监管者认为，目前银行担心的风险是房屋的评估价格被夸大了。通过减少首付，将银行资金运用到其他领域，如高收益财富管理或资本市场。

许多接受采访的银行家还提到了目前存在的“假按揭”风险，即投机者看好房价，从事虚假交易，从银行提现，这需要银行和房管部门共同检查。

民生银行上海地区的相关零售商表示，在选择合作地产时，除了严格审查贷款人本身的背景外，还应尽量不要触及外环以外的房子。

房地产公司的融资成本迅速下降

一方面，个人住房抵押贷款迅速扩大，另一方面，房地产开发贷款去年开始回升。

根据央行上海总部发布的数据，1月份上海房地产开发贷款停止下降，增加135.5亿元；其中，房地产开发贷款增幅最大，每月增加378.7亿元，同比增加379亿元；商品房预售贷款增加68.8亿元，同比增长3.1%。

回顾2015年上半年，上海商品房预售贷款保持快速增长。

例如，去年11月，商品房开发贷款余额占当月房地产贷款余额的21.2%，约为全国的两倍，同比增长率比辖区内房地产开发贷款高12.3个百分点。

同时，值得注意的是，根据权威部门的相关调查，除表内信贷外，还有相当一部分银行资金通过表外渠道投资于商业地产。

据中国人民银行北京管理部统计，2015年北京房地产开发贷款较年初增加390.1亿元，2014年减少105.4亿元。

一些理财公司产品的人士表示，自去年以来，房地产项目的融资成本迅速下降。“我们主要与前100名房地产开发商联系，他们的融资成本在去年年初为14.5%，下半年为12.3%，今年则直接低于10%。直接原因是银行和信托公司原本停止的业务已经恢复。房地产公司提供从土地收购保证金到开发贷款的融资，资金充足。”

然而，一家大银行信贷部的一位人士告诉《21世纪经济报道》，就房地产开发贷款而言，贷款总额处于控制压力之下。“目前，我们只在一线城市和二线城市做高质量的客户项目，基本上不在三、四线城市做。开发商的资质等级要求也有所提高。”

然而，浙江某城市商业银行的一位人士表示，房地产开发贷款将对客户、地区和项目进行三次检查。据介绍，总行负责管理房地产开发贷款清单。区域层面更接近一线城市和经济发达的人口型城市，如杭州、嘉兴(靠近上海)、湖州和丽水(靠近江西)。

根据一家大银行的宏观战略研究，当前房地产市场高层次调控政策的主要方向是“去库存化”。目前，全国土地供应正在减少。“深圳有一些控制政策，但北京和上海还没有。”今年上半年，调整可能开始。下半年，根据房价走势，政府可能采取提高税率、调整首付比例等行政措施，调控一线城市房价。”该银行的相关研究人员表示。

"最大的风险是商业地产."另一位来自上海城市商业银行的人士分析称，互联网对实体购物中心的影响以及上海房租的上涨在一定程度上抑制了商业地产的快速发展。

对此，上海银监局也在继续开展全面压力测试，要求各机构加强总风险暴露管理，根据自身风险偏好合理制定房地产信贷政策，加强商业地产风险管控。

(编者:严钦波，如有任何意见或线索，请联系严qb @ 21jiji)

来源：安莎通讯社