建安成本问题多 合法扣除需下足功夫

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建筑安装成本是房地产开发项目中最重要的成本项目，也是房地产开发企业土地增值税清算审计中问题最多的项目。稍有不慎就会给企业带来更大的税收负担。

例如，一家房地产开发企业开发了一套商品房，并在2014年底通过验收测试后交付给买家。那一年的销售面积达到总销售面积的85%以上。2015年6月，税务机关通知企业进行清算，10月，企业向税务机关上报清算报告及相关材料。在清算审计工作中，税务机关重点审计企业取得的施工合同、结算(结算)计算和发票。经与发票管理系统核对，企业取得的发票中有3000多万元的建安发票跨地区开具。对此，税务机关提出了土地增值税不应抵扣和返还的建议。

上述案例只是建筑安装成本众多审计项目之一。关于建筑安装费用的抵扣，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，扣除土地使用权出让金、房地产开发费用、与房地产转让相关的费用和税费，必须提供合法有效的证明；不能提供合法有效证件的，不予扣分；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理条例〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，在土地增值税清算中，在计算扣除项目金额时，应取得实际发生的费用，但未取得合法凭证不得扣除；扣除项目金额中收取的所有成本和费用，必须实际发生；每个扣款项目中应准确收集扣款项目的金额，不得混淆；从扣除的项目金额中收取的所有成本和费用必须直接发生在清算项目的开发中，或者应当分摊。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，建筑安装企业在计算土地增值税时，应向房地产开发企业开具质量保证金发票，并按发票金额扣除；未开具发票的，不得扣除预扣的质量保证金。

根据上述规定，“实际发生”和取得“合法有效证明”是确定土地增值税清算抵扣项目的底线。

在日常土地增值税清算审核工作中，主管税务机关审核确认建安费用的要点如下:1 .根据各施工单位，检查建筑安装费用是否与工程结算(决算)、工程造价审核报告、工程施工合同、取得的发票和付款凭证中记录的内容一致。2.房地产开发企业应当根据开发企业的采购合同、销售发票、付款凭证和收款凭证，逐项审核自购建筑材料的情况。3.根据材料接收文件，审核房地产开发企业为建设项目采购的建筑材料的财务处理，检查材料使用的开发项目是否与施工企业的结算(决策)有关。4.严格审查房地产开发企业购买的建筑材料(即甲方提供的材料)与建设单位的关系，查看建设单位出具的发票是否包含甲方提供的材料金额，并查明开发企业是否存在重复计算和抵扣问题。5.部分项目因特殊原因报废的，必须附企业内部职能管理部门的审批材料和工程监理单位的证明材料。6.通过国税发票管理系统检查开发企业获得的所有发票及其他票据的真实性和合法性。未取得的发票和不符合要求的发票，如虚假发票和项目所在地税务机关未开具的建筑安装发票等，不计入土地增值税，不得作为清算项目建筑安装费用的项目金额扣除。7.参照当地同期同类区域开发项目的平均单位建筑安装费用或当地建设部门公布的单位定额费用，核实建筑安装工程支出是否有异常。如建安成本明显偏高且无正当理由，经税务机关核实后，可根据当地建设工程造价管理部门公布的建安成本定额信息，结合房屋结构、用途和位置，核定并扣除单位面积金额标准。

上述税务机关对清算项目建安费用的重点审计工作，对房地产开发企业在土地增值税清算中应准备和提供的相关涉税材料提出了明确要求。

因此，在日常经营管理工作中，开发企业应认真收集和严格管理开发项目签订的所有合同或协议，以及企业外部与建筑安装业务相关的各类证书和批文；及时处理工程结算(最终)并“完全”获得发票；严格审查获得的发票的真实性和合法性。如果未能获得发票，并且获得了不符合要求的发票，他们必须提前与发票开具方沟通，并在清算前尽一切努力获得发票。

只有确保业务、合法票据的真实性，及时采取补救措施，才能避免因税务机关在清算和审计过程中未经批准而带来的较大涉税风险和不必要的损失。

作者:四川省成都市锦江区地方税务局

来源：安莎通讯社