地价透支房企利润：地王与资金赛跑背后的逻辑

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2016年前五个月土地国王的出现有其自身的资本逻辑。

中原地产以40%的溢价和超过5亿英镑的土地总成交额与众不同。根据该机构的统计，5月份中国有69个地王，其中81%出现在二线城市。

在2016年的前四个月，只有117个土地国王，5月份土地国王的数量创下了土地市场的新纪录。2015年，共有95个地价超过40%的地产大王，其中51个出现在一线城市。中原地产首席分析师张大伟直截了当地表示，如果未来一年房价涨幅不能超过50%，所有获得土地之王称号的企业都将面临进入市场的困难。

连锁研究所所长陈凯超指出，王迪背后的资本逻辑包括:第一，就现金收入而言，融资更容易，销售相对稳定，房企普遍持有更多现金；第二，在支出方面，征地面积越来越有限，一线城市拿不到，三、四线城市不敢拿，二线城市只适合拿。现金收入持续上升，现金支出持续萎缩，留存资金的机会成本上升。

土地收购的成本很高

陈凯超将目前开发商的征地比作“蝗虫效应”。如果“粮草”被称为“房价上涨的空房”，而“蝗虫大军”被称为“开发商在等待征地”，那么一线城市的“粮草”被吃光后，开发商就会集体迁往重点二线城市。随着时间的推移，蝗虫队伍会越来越大，掠夺新地方的速度会越来越快。

5月30日，合肥再次掀起“高潮”，12块土地获得96亿元。其中，合肥第一家房地产公司建发地产以340%以上的溢价两次夺得土地，成为区域单价之王。

据中原地产研究部统计，截至5月25日，今年中国50家大型房地产企业的征地总量为3887亿元，平均征地成本为6283元/平方米。2015年同期，平均征地成本仅为4231元，同比增长48.4%。

前四个月公布销售业绩的30家房地产企业的平均销售价格为11500元，销售价格同比增长12%。

张大伟认为，土地市场持续受欢迎已经成为一线和二线城市的常态。目前，上市公司和国有企业是市场上土地的基本所有者，财务实力较强，成本较低。它对未来市场波动也有更强的抵抗力。

他指出，未来房价上涨的预期更强，一旦房价进入调整周期，房地产企业很有可能面临销售问题。

陈凯超说，在那些似乎没有“粮草”的地区，先用一个“地王”来创造未来房价上涨的预期，然后用一个更高的“地王”来使以前的“地王”套现，从而实现“地王”的套票效应。对于拿地的开发商来说，集中精力在一个地方拿“地王”是心照不宣的，这也起到了抱团取暖的效果，可以大大降低拿地的风险。这是当前土地国王的逻辑。

持有大量现金

对土地收购的热情高涨，宽松的货币政策是主要原因。过去几个月，信贷政策总体宽松，大多数房企发债成本大幅下降，最低甚至在3%左右。

这也间接给房企带来了丰厚的现金流。

据嘉里研究中心分析，2015年，60家典型房地产上市企业的现金存量为11804.13亿元，同比增长33.09%。其中，现金同比增长的企业有48家，现金增长超过50%的企业有20家。

根据该制度的分析，住宅企业的现金变化主要由经营现金流量、投资现金流量和融资现金流量决定。如果说2014年整体市场低迷，融资活动是企业保持现金增长的主要原因，那么2015年整体市场回暖，经营现金流的逆转对企业持有现金的增长带来了双轮驱动。2015年，60家房地产企业的平均经营现金流约为24.82亿元，2014年为-27.95亿元。投资和融资现金流同比都有不同程度的下降。

据嘉里表示，2015年，恒大、阳光城(报价000671，买入)、信达、碧桂园、首开等企业现金持有量增幅最明显。根本原因是这些企业正处于大规模扩张时期，销售规模大幅增加。对投资和发展资金的需求很大，销售回报往往不足以支持企业的投资和发展需求。只有通过融资才能拉动现金流，自2015年以来，资本市场宽松的融资环境只是让企业囤积居奇。

然而，值得注意的是，自2015年以来，住房企业经历了收入增加而利润不增加的现象。尽管宽松的房地产政策刺激了房地产市场触底反弹，但一、二线市场正在回暖，三、四线城市仍处于调整过程中，量价交易仍在继续。

虽然一、二线城市相对乐观，但过多的豪宅项目已逐渐影响到房企的去转型速度。

2015年是房屋公司告别两位数利润率的第一年，只有9%；2016年第一季度，6%-7%的房地产企业净利润比率为历史最低。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，随着利润下调，预计将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。目前，许多房企在加强成本控制和提高周转速度方面取得了良好的成绩，但这两方面的发展最终会遇到瓶颈。

继续指出，住宅企业可持续发展的关键在于战略转型。市场分化将在未来继续。对于未来三线、四线布局较多的房地产企业，可能会继续面临去库存化的问题。

来源：安莎通讯社