地王制造者信达：拿地大潮退去后谁会搁浅

本篇文章3131字，读完约8分钟

信达资产(Cinda Assets)是信达的母公司，它不仅通过银行贷款、股权质押和增发等传统金融手段扩大信达的业务范围，还利用该基金投资股票和债务，并通过基金吸引合作伙伴为信达补仓

你的地狱，或者别人的天堂。

在中小型住宅企业被迫转型并退出房地产行业的同时，拥有独特资本优势的掠夺者正盯上这个行业。信达地产(报价:600657，购买)(600657.sh，以下简称“信达”)，与生俱来的“金钥匙”，正在扮演这样一个土皇帝的角色。

据统计，自2015年以来，信达在全国高调赢得了近10块土地，其中7块是土地王，总资本超过350亿元。

信达在2015年实现了105.2亿元的合同销售额，而今年的销售计划只有100亿元。那么，它的土地支出是销售量的几倍，这背后有什么样的商业逻辑呢？是什么样的自信让它创造了一个又一个国王？

土地国王制造者

严格来说，信达并不是中国房地产行业的新成员。在过去几年的发展中，这家公司一直远离公众的视线。直到2015年，许多土地拍卖的惊人表现才让外界注意到该公司可能正在悄然改变。

数据显示，2009年信达借壳上市时，公司的房地产项目分布在全国各省市，集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二三线城市，大部分项目以低端产品为主。

2015年，公司累计销售面积111.4万平方米，比2014年增长66.5%；销售额达到105.2亿元，比2014年增长59.3%。这是信达多年来首次实现年销售额突破100亿元。销售面积和销售额首次跻身房地产企业百强，销售面积从2014年的96家增加到79家。

去年，信达实现营业收入81.36亿元，比上年同期48.5亿元增长67.75%；其中，房地产项目结转业务收入75.41亿元，同比增长78.82%，增幅为42.17亿元。

在某种程度上，信达2015年销售额和收入的爆炸性增长给了该公司足够的信心，从而为其在市场上的彻底扩张打开了大门。尽管缺乏盈利能力、偿付能力和其他指标，但这些都不能阻止该公司发起一场雄心勃勃的挑战。

6月1日，上海迎来了6月份的首次土地拍卖。拍卖土地为上海市宝山区宝山新城古村甲单元10-03、10-05地块。有24个房地产巨头参加了这次盛会。

经过激烈的竞争，信达最终以58.05亿元的价格击败了竞争激烈的绿都地产和“金茂+电力建设”财团，以平均每平方米36962元的底价和300%以上的溢价获得了这块土地。即使在这样一个受欢迎的上海土地市场，300%的溢价是极其罕见的。

日前，信达刚刚以123.18亿元的价格拿下了杭州滨江区奥林匹克体育单元的地块mu-01、mu-02和mu-03，创造了今年全国的总价格。

去年11月，信达在上海新绛湾土地拍卖会上也是一位惊艳的观众。当时，信达以81.69%的地价和49，152元/平方米的底价赢得了杨浦区新江湾市91104单元c1-02(d7)的宅基地。与此同时，去年深圳平山王30.3亿元和合肥滨湖王33.6亿元由信达完成。

《中国商报》记者发现，自2015年以来，信达通过公开征地新增9块土地，其中7块是土地王。它们分别位于广州天河、合肥滨湖王迪、上海新江湾城王迪、深圳平山王迪、杭州南兴王迪、杭州滨江王迪和上海古村王迪。

外部“输血”

近年来，过度扩张导致信达的经营现金状况严重亏损。数据显示，从2011年到2015年，公司经营活动产生的净现金流为负，分别约为-1.76亿元，-22.25亿元，-32.05亿元，-58.32亿元，-43.46亿元。

尽管信达的财务状况长期以来“入不敷出”，但该公司似乎仍在无所畏惧地从容应对土地竞争。这与公司背后强大的“资本”有关。

信达的信心与它是一家a股公司的事实密不可分。公司2015年成功发行30亿元5年期中期票据；为促进再融资，监管机构批准了30亿元公开发行的公司债券和80亿元非公开发行的公司债券。2016年5月28日，信达披露了2016年公司债券发行情况。2016年公司债券(一期)实际发行规模为30亿元，票面利率为5.56%，期限为3年。

同时，信达母公司的输血能力也给了信达更多的活力。信达在2015年年报中表示，作为信达中国(香港股票01359)的房地产开发业务运营平台，公司将借助信达系统的资源优势和品牌支撑，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差异化竞争优势(Aiji、净值和信息)。

信达资产是信达的母公司，它不仅通过银行贷款、股权质押、增发等常规金融手段来拓展信达的业务领域，还通过资金投资股票和债权、资金吸引合作伙伴来弥补信达的地位。例如，2014年6月，信达以22.57亿元的债务收购了佳悦集团旗下五家房地产公司的100%股权；2015年8月，信达收购东直门国胜中心等。

“随着国内房地产行业的整合，许多中小房企面临退出行业的风险，促使许多优质房地产项目依靠信达资产的资金支持进入市场。未来几年，信达有望迎来快速扩张和发展。机会。”嘉里分析师方玲告诉记者。

据悉，信达2015年的土地投资计划只有60亿元，但最终公司收购了7块土地，总价格约为148.64亿元，接近原计划的2.5倍。今年，公司的土地投资计划是80亿元，但是这个计划跟不上变化。半年前，信达在土地市场投入超过200亿元(杭州滨江区奥林匹克体育项目按100%股权计算)。

没有背后“好钱”的支持，信达为什么敢挑战市场上的人群？

操作逻辑

赢得开始并不一定赢得结束。在信达凭借其融资优势进行大规模扩张的背后，风险不可低估。事实上，对于信达项目在业内的后续运作，存在着许多担忧和疑虑。

一位不愿透露姓名的业内人士评论道:信达在过去两年收购的土地大部分是高单价、高总价的土地，这对公司的经营构成了巨大的挑战。信达只能朝两个方向努力，一是整体市场价格大幅上涨，二是开发客户认可的高端产品。

外界关注的不是空，因为到目前为止，信达还没有任何高端豪宅的代表性作品。

从信达最近的运营情况来看，该公司已经意识到自身的不足，并积极寻求与奢侈品开发商合作，以弥补这一不足。

去年11月，信达打败泰和，赢得上海杨浦区新江湾市91104单元c1-02(d7)的宅基地，创造了一个区域性的地王。但今年1月，信达开始与泰和合作。

2016年1月，泰和集团(报价000732，BUY)宣布，已与信达及其子公司签署新江湾项目合作开发协议。泰和集团共投资11.3625亿元参与上海新江湾项目的开发。根据合作股权结构，泰和集团持有项目约47%的股权，不考虑宁波容晖齐秦基金的其他有限合伙人。虽然尚未实现控股，也不参与房地产资金的管理，但泰和将负责项目的运营。

嘉里的一份报告评论说，通过联合开发，信达地产和泰和集团分担市场风险，分享开发收益。凭借泰和在品牌、产品(“码”系列)和开发方面的能力，新江湾项目有望成为高端项目，实现产品溢价，实现土地王的解决方案。

信达今年1月赢得的杭州南兴也选择了合作模式。记者了解到，信达将选择与滨江集团合作(报价002244，购买)，共同发展。其中，信达控股，滨江集团交易。显然，凭借杭州滨江集团的品牌价值和客户基础，信达可以降低土地风险。

方玲认为，作为一个小型住宅企业，其品牌和开发能力都是不足的，因此选择一个品牌和实力强大的开发商合作开发是降低未来风险的重要手段。例如，如果你选择与泰和合作，就有望实现产品溢价。

即便如此，支撑信达的“地雷”仍未解除，因为“大厦”并非“土地国王”的灵丹妙药。据嘉里统计，自2016年1月以来，中国高地价、高总价、高单价地块总数已超过100块。如果国内房地产市场不能继续上涨，这些项目将求助于“豪宅”来寻求解决方案。

退潮后，哪个“陆地之王”会搁浅在海滩上还不知道。

来源：安莎通讯社