多地出台政策化解房地产库存 房企应差异化布局

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自2016年以来，辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古等地纷纷提出加快房地产去库存或出台文件，以促进房地产企业健康发展。业内人士指出，许多地方密集出台了房地产去库存化政策，预计后续将有更多地区出台不同力度的政策。总体而言，房地产市场预计将在第一季度迎来密集的政策宽松。由于不同城市之间的库存差异较大，住宅企业如何选择城市布局值得进一步研究。//

将库存分解成“高频词”

辽宁提出，2016年，全省住房和城乡建设工作将重点放在化解房地产库存、实施保障性安居工程和深入棚户区改造上。

重庆市出台了《关于进一步落实企业促进经济稳定发展相关政策的意见》，其中提出了一些促进房地产企业健康发展的具体措施。包括房地产开发相关的减税、免税、贷款支持等。

福建提出，要制定有针对性的政策，积极消化存量，做好保障性安居工程建设，推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，完善租购结合的住房制度，促进房地产业健康发展。鼓励市县根据实际情况制定政策。

湖南省住房和城乡建设工作会议指出，湖南房地产发展压力很大，有些地方的去库存期达到2-3年，必须采取有力措施。湖南提出要大力发展租赁市场，支持农民工进城落户，充分发挥住房公积金的政策效应。

海南提出，2016年将通过深化户籍制度改革、推进棚改货币化、实施公租房货币化来引导消费需求。同时，加快房地产结构调整和转型，逐步降低商品房开发比重，提高经营性房地产比重，促进房地产向多元化产品转化。

此外，四川提出支持农村居民在城市购买住房，并推动住房制度改革，以满足新市民的需求。大力推进棚改等拆迁安置货币化，实施公共租赁住房保障货币化。促进住房消费，发展和培育租赁市场，为房地产业发展创造良好的市场环境。

预计该政策将保持宽松

中原地产首席分析师张大伟指出:“很多地方都在集中出台去库存化政策，预计后续会有更多地方出台不同力度的政策。总体而言，房地产市场预计将在第一季度遭遇一轮密集的政策宽松。”目前，经济发展缺乏动力，房地产仍然是一个重要的引擎。由于当地房地产市场的严重分化，城市政策将成为未来房地产刺激政策的主流。

广发证券(GF Securities)分析师黎家东表示:“自2016年1月以来，许多省市都在大力推出新的房地产政策，以加快去库存化进程，其中保障性住房货币化是重点。”预计空的产业政策将进一步宽松，包括供应方的调整和去库存化、经济适用房货币化、需求方的信贷和金融支持合理的住房需求、增加税费减免、降低购房门槛以及农民工市民化。”

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从楼市政策的角度来看，去库存化仍将是2016年楼市的一个重要调控方向。为解决库存高的压力，预计将继续扩大有效需求，通过降低按揭购房首付、降低交易税和进一步放宽公积金贷款政策的有利组合，稳定房地产市场。

据上海易居房地产研究所分析，2016年，央行、银监会等部委将继续支持第一套住房贷款、第二套住房贷款等合理的自谋职业需求，如第一套住房贷款首付比例将降至20%，第二套住房贷款首付比例将降至30%。同时，随着公积金改革的推进，住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债券、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用固定收益产品的政策将逐步实施。此外，住房银行和抵押贷款证券化等金融信贷政策将继续推进。

住宅企业应区别布局

2015年，房地产市场开始回暖，供需双方频繁放松政策，推动市场成交量和价格稳步回升。目前，虽然房地产市场的库存压力有所缓解，但仍处于较高水平，不同城市之间的库存差异较大，其中三、四线城市的库存消化时间最长，部分城市已经进入市场“高风险区”。预计相关政策将在消除库存方面发挥作用，但短期内难以改善一些地区库存高的状况。

张大伟指出:“从城市来看，一线城市受到标杆企业的青睐。特别是降息后，一二线城市的资本将明显改善。三线和四线市场的库存绝对值太高。在这种情况下，市场分化的趋势将在2016年继续下去。”胡景晖还认为，这种两极分化趋势将继续下去。胡景晖指出:“在需求面的推动下，北京等一线城市的房地产市场前景依然乐观，但豪宅的趋势除了总量外，还造成了结构性去化学化。”

根据中国指数研究院的分析，目前大多数城市的商品房存量较大，市场存在一定的风险。在住房市场上，北京、上海、深圳、南京、杭州等少数城市短期和长期没有压力，市场前景良好；宁波、无锡、徐州、长春等城市的短期库存仍在合理范围内。但是，由于前期土地供应量较大，中长期存在存量压力，特别是徐州、洛阳、大连等城市。此外，通过对市区销售和库存的分析，整体住房市场较好的城市表现也不尽相同，部分地区仍存在较大风险；然而，在整体市场表现不佳的城市，也有一些领域值得探索。

中国指数研究院建议，房企应在城市选择上“扬长避短”，关注潜在城市和地区，远离存量大、消化时间长的城市和地区。同时，结合自身的产品特点和未来发展规划，谨慎地进入了地价频繁、房价飞涨的热点城市。在库存去库存方面，我们应该首先根据自己的发展调整价格，加快去库存过程；其次，以消费者需求为导向，深入挖掘消费者需求，合理调整产品结构，创造适合当地居民需求的产品；同时，着力提高产品和服务质量，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，探索新社区建设。

来源：安莎通讯社