印花税可否单独扣除应区分企业类型

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一家房地产公司从商品房的房地产销售中赚取了5亿多元，缴纳了250多万元的印花税。房地产企业提交《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关材料，并将此税票列在“房地产转让相关税费”一栏。经检查后，税务官员告知处理是错误的，并要求纠正。根据企业财务，根据现行会计制度，所有企业缴纳的印花税都包括在管理费用中，非房地产企业可以单独扣除。为什么房地产企业不能扣除？

个案分析

案例1

一家房地产公司出售一栋办公楼，总收入为5亿元。办公楼开发相关费用为:支付土地价款5000万元；房地产开发成本1.5亿元；财务费用中的利息费用为2500万元(可根据转账项目计算分配，并提供金融机构证明)，但250万元为罚息；开发成本4000万元(含印花税)，转让过程中支付的相关税费合计2775万元(不含印花税)；单位地方政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。尝试计算房地产开发公司应缴纳的土地增值税。(假设一个销售已经完成。(

(一)取得土地使用权所支付的地价及相关费用为人民币5000万元；

(2)房地产开发成本1.5亿元；

(3)房地产开发成本=2500-250+(5000+15000)×5%=3250(万元)；

(4)允许抵扣的税款为2775万元；

(5)从事房地产开发的纳税人扣除20%。

加扣=(5000+15000)×20%=4000(万元)；

(6)免赔额合计= 5000+15000+3250+2775+4000 = 30025(万元)；

(7)增值额=50000-30025=19975(万元)；

(8)增加值率= 19975÷30025×100% = 66.53%；

(9)应纳税额=19975×40%-30025×5%=6488.75(万元)。

账务处理(单位:万元，下同):

支付土地价格时:

借款:开发成本5000

贷款:银行存款5000

支付开发成本时:

借款:开发成本为15，000英镑

贷款:银行存款:15，000

发生的开发费用:

借款:管理费4000

贷款:银行存款4000

当企业销售时:

借款:银行存款:50000

贷款:主营业务收入5万元

结转开发成本:

借款:主要业务成本为2万英镑

贷款:开发产品20000

应计土地增值税:

借款:营业税和附加费6488.75

贷方:应纳税费用-应付土地增值税为6488.75

其他会计与土地增值税无关，不再赘述。

案例2

一家商贸公司建了一栋商贸楼，支付土地出让金及相关费用3700万元，开发费3250万元，开发费425万元，利息支出60万元，可向金融机构提供证明。竣工后，公司停止了商贸业务，出售了9800万元的商贸大楼。营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，印花税税率为0.05%，单位地方政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%。(注:对于非自建项目，假设完成一次销售。(

(1)销售收入=9800(万元)

(2)扣除项目:征地款= 3700(万元)；开发成本= 3250万元；开发成本=利息60+(3700+3250)×5%=407.5(万元)；税金=9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.05%(印花税)=543.9(万元)；扣除项目合计=3700+3250+407.5+543.9=7901.4(万元)

(3)增值额= 9800-7901.4 = 18986(万元)

(4)增量率=1898.6÷7901.4=24%。

(5)应付土地增值税=1898.6×30%=569.58(万元)

会计处理

支付土地价格时:

借入:无形资产3700

贷款:银行存款:3700

当盖房子的时候，

借:在建工程3700

贷款:无形资产3700

支付开发成本时:

借:在建工程3250

贷款:银行存款3250

发生的开发费用:

借:在建工程425

贷款:银行存款425

当结构达到可用状态时:

借入:固定资产7375

贷款:在建工程7375

当企业打算出售时:

借入:固定资产清算7375

贷款:固定资产7375

在销售时:

借款:银行存款9800

贷款:固定资产清算9800

土地增值税以外的相关税费(包括印花税)应计时:

借入:固定资产清算543.9

贷方:应税费用-各种税费543.9。

计提土地增值税时:

借入:固定资产清算569.58

贷方:应纳税费用-应付土地增值税

569.58

其他会计与土地增值税无关，不再赘述。

通过以上两个案例，笔者认为房地产企业与其他企业有不同的财务核算，房地产企业的印花税计入管理费用，包括开发费用。根据收入与费用相匹配的原则，一项收入产生的费用只能扣除一次，房地产企业销售房地产的印花税和计算的土地增值额不能分别扣除。对于房地产企业以外的企业，房地产转让时缴纳的印花税计入固定资产清算，但不计入开发成本，因此在计算土地增值额时可以单独扣除。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定，细则中允许扣除的印花税是房地产转让时缴纳的印花税。根据《建设和房地产开发企业财务制度》的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税计入管理费用，并已相应扣除。允许其他土地增值税纳税人在计算土地增值税时扣除转让时缴纳的印花税。"

通过对会计和税法的分析，认为会计和税法是完全一致的，房地产企业销售房地产的印花税不应单独扣除。住房企业以外的企业可以单独扣除。

来源：安莎通讯社