研究员：房贷新政对激励农民工返乡置业是场及时雨

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李:新的房贷政策是一场及时雨，鼓励农民工回家买自己的房子

*李

随着春节的临近，央行和银监会联合发布了新的房贷政策。这一政策的发布再次遵循了在长假前发布有利信号的理念。显然，此时按揭的首付比例节点很大程度上是为了鼓励农民工买房、回乡买房和探亲买房。

在过去的几年里，农民工为买房和返乡付出了巨大的努力。根据行业调查，农民工购房和返乡占城市一级住房销售的30%，约占县市一级住房销售的50%。目前，在二、三线城市和三、四线城市，户籍家庭的住房拥有率超过80%，拥有两套或两套以上住房的家庭比例超过50%。因此，农民工购房返乡已成为二三线城市房地产市场消化库存的主力军。

新年伊始，为了贯彻中央经济工作会议精神，全国各地纷纷出台了鼓励农民工购房和购房的政策。在最近的地方会议上，去库存成为最热门的词。从主要省市的做法来看，这项政策是非常有利的。这些政策旨在降低购房成本，改善银行融资支持，满足新市民(主要是农民工)的住房需求。

然而，在近年来需求释放之后，很难说清楚农民工的总体需求潜力有多大。根据国务院农民工领导小组发布的数据，2015年农民工的月平均收入为2864元，不包括城市生活费用，估计月储蓄只有一半左右。根据三、四线城市3500元/平方米的平均房价，这个群体的房价收入比大约是16倍。因此，自我储蓄和父母支持成为农民工购房首付资金的主要来源。但是，除了首付之外，还必须支付税款、装修费、家用电器、家具和建筑材料以及其他一次性费用。同时，每月缴费也超过1100元。

近几年来，由于房地产、建筑等农民工集中就业行业的快速发展，农民工可支配收入增长率连续几年保持在9%以上。然而，2015年首次降至8.9%，这与房地产和建筑业的下滑密切相关。因此，受就业行业不景气和收入下降的影响，以及未来制造业去产能、去杠杆化的影响，3-4年内农民工返乡购房购房后的后续需求会释放多少，还有待观察。

因此，除了引入成本降低政策外，可能还需要进一步降低杠杆。从国外来看，美国、澳大利亚等发达国家对低收入群体的首付比例大多维持在10%，美国甚至出现零首付。

实际上，低收入群体购买房屋和拥有房地产的愿望最强烈，违约率远低于高收入群体，尤其是那些希望融入城市的农民工。因此，自2015年以来，业内人士提出了许多政策建议，呼吁降低抵押贷款首付比例，旨在解决进入壁垒。

目前，三、四线城市的平均房价约为每平方米3500元，空房价下调幅度有限。如果我们继续降低按揭首付比例，将有助于解决农民工首付难的问题。同时，随着财政直接补贴和税收减免，购房初始成本(首付和一次性支出)将大幅降低，有利于释放农民工潜在的住房需求。

目前，中国70%的农民工集中在收入较高、住房需求旺盛的前50名城市。因此，预计首付宽松的抵押贷款将明显刺激农民工买房和回家买自己的房子。此外，为了进一步降低按揭首付比例，在大城市就业但买不起房子的人可以考虑在周边地区买房，三大经济区的三、四线城市的房地产市场将表现更好。

当然，鼓励农民工购房返乡有利于满足农业转移人口扎根城市的愿望。然而，与此同时，有必要增加公共服务的同步供给，而不是仅仅为了卖房而卖房。

事实上，中央经济工作会议在部署去库存的同时，也强调要明确深化住房制度改革的方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立以购租并举为主要方向的住房制度，即加强供给方面的改革。(作者是深圳房地产研究中心研究员)

来源：安莎通讯社