国信中心楼市重磅报告：商品房去库存尚无有效手段

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国家信息中心宏观政策走向课题组(邹市年撰写)

只要2016年没有严重的经济问题，房地产市场的各项指标都将保持在较低的水平，房地产市场的整体成交量将缓慢增长，但区域市场将继续分化。因此，房地产政策仍然需要注意差异，企业应给予更多的自主权。刺激需求增长和加快去库存化仍然是最重要的议题，房地产企业的转型和兼并步伐也将加快。

首先，2015年，房地产市场在不同地区运行

总的来说，2015年的房地产市场可以概括为平静。在政策逐步宽松、刚性需求强劲的背景下，市场正在逐步升温，但升温的地区差异很大，部分地区过热，部分地区仍然低迷。

1.国家住宅的繁荣指数已经走出了“微笑”曲线，但它仍然处于衰退中的空

随着房地产宽松政策的不断发酵，潜在需求开始释放，房地产市场明显复苏。反映房地产市场繁荣程度的全国住房繁荣指数(也称为“房地产开发繁荣指数”)在2015年6月开始转正，这也是6个月后首次出现环比增长。7、8月份继续保持环比上升趋势，但自9月份以来，基本保持稳定趋势，略有下降趋势。然而，全国住房繁荣指数基本上走出了一条近似“微笑”的曲线。全年的景气指数值仍处于100以下的衰退区间，从目前房地产市场的发展趋势来看，基本上不可能超过100。

2.房地产和住宅开发投资大幅下降，增速远低于固定资产投资

房地产投资作为一个高度相关的行业，不仅是房地产市场的重要指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资来看，2015年全国房地产开发投资为95979亿元，同比增长率从年初的10.4%下降到年末的1%。全年逐月呈下降趋势，但下降趋势不断放缓。其中，全年住宅投资64595亿元，同比增长0.4%。值得注意的是，自2014年3月以来，房地产投资增速一直低于固定资产投资增速，2015年增速差距继续扩大。1-12月，全国固定资产投资同比增长10%，分别比房地产投资和住宅投资增速高出9个百分点和9.6个百分点，反映出房地产投资在中国固定资产投资中的比重逐渐下降。

3.商品房和住宅销售稳步增长，住宅销售大幅增长

2015年，房地产市场的销售和投资存在较大差异，商品房和住宅市场的销售面积和销售量均呈稳步上升趋势。全年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%；住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。特别值得注意的是，自2015年6月以来，商品房和住宅销售面积的同比增长已经摆脱了2014年以来的负增长局面，一路稳步增长，但增速自10月份以来有所放缓。销售增长快于销售领域，自5月份以来实现正同比增长，然后一路快速增长。商品房和住宅楼年销售额分别为87281亿元和72753亿元，同比分别增长14.4%和16.6%。特别是住宅销售增速明显，3月份以来居商品房销售首位，12月份同比增速比商品房增速快2.2个百分点，反映出住房需求旺盛，房价上涨势头强劲。当然，住宅销售的快速增长在很大程度上与一线和二线城市的快速复苏有关。

尽管销售似乎明显好转，但由于各地新房上市速度加快，去库存化的压力正在增加。12月末，商品房销售面积为7.1853亿平方米，同比增长15.6%。其中，居住建筑45248万平方米，增长11.2%，办公建筑3276万平方米，增长24.7%；商业经营场所达到14664万平方米，增长24.6%。如果考虑到一些未售出的在建商品房，商品房的库存数量较高，去库存化的压力较大。

4.房地产开发企业到位资金同比增长缓慢，个人住房抵押贷款快速增长

2015年，房地产开发企业资本金达到125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；虽然利用外资的比重很小，只有297亿元，但波动很大，从年初的72.6%同比增长到年末的53.6%；个人住房抵押贷款是所有基金中增长最快的，全年个人住房抵押贷款16662亿元，同比增长率从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，随着房地产销售的复苏，个人住房消费贷款需求迅速增加，成为推动房地产交易量和价格上升趋势的重要因素。这也有利于房地产开发企业获得资金，加快房地产企业的资金回笼，减轻房地产企业的风险。

5.新开工的房屋和住宅面积持续低迷，征地面积大幅下降

虽然商品房和住宅的销售继续逐年上升，但由于库存增加和房地产区域分化严重，我国新开工的住房和住宅面积继续下滑，征地面积大幅下降。全年新增住房和住宅面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。同时，征地面积也严重下降，全年征地面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降将在一定程度上减缓未来的去库存化压力。

第二，房地产市场的整体供给超过需求

中国目前的房地产市场已经从供给面转向需求面，整体房地产市场处于供过于求的局面，但房地产市场的区域差异相当大。

1.房地产调控政策将进一步放宽

面对日益严峻的房地产市场库存，自2014年底以来，房地产调控政策越来越宽松。除了几个一线城市，购房限制已普遍放开，住房贷款利率不断下调。为了进一步刺激房地产需求，地方政府出台了房地产补贴政策。在去库存化成为2016年五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括抵押贷款利息扣除税；第一套或第二套普通住房的首付比例继续下降；鼓励农民进城购房定居(中央经济工作会议将这一措施与推进新型城镇化结合起来)；放宽户籍限制，鼓励购房(中央经济工作会议将鼓励常住居民购房，鼓励租房，扩大公租房覆盖面，深化住房制度改革)；回购商品房作为棚户区改造担保安置用房或经济适用住房；开辟住房企业通过上市融资发行债券的渠道；推进公积金或抵押贷款证券化；购房税减免等。此外，二胎生育政策的正式出台将在不久的将来导致家庭成员的增加，这将导致对大型房屋需求的增加。从长远来看，总人口的增加将增加对住房的需求。

2.较高的住房自给率和人口将影响房地产市场的预期

本世纪初以来，随着中国房地产市场的快速发展，中国的住房拥有率过高已经成为不争的事实。根据西南财经大学和中国人民银行联合发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城市住房拥有率高达89.68%，远远超过世界60%左右的水平(美国65%，英国70%，日本60%)，处于世界前列。事实上，如果我们在中国增加大量的小产权房和军用房，中国的住房自给率可能会更高。一方面，面临住房自给率高的问题，另一方面，从中国新人口来看，中国新人口在20世纪70年代为2.03亿，20世纪80年代为2.2亿，20世纪80年代比20世纪70年代多1700万；1990年代，新人口为1.72亿，比1980年代减少4806万；从2000年到2009年，有1.59亿新生，比20世纪90年代减少了1300万。人口的持续减少，伴随着人口老龄化的加剧和城市化进程的放缓，将极大地影响人们对中长期房地产市场需求的预期。

3.经济增长放缓将影响房地产市场的持续复苏

根据2015年房地产市场的销售面积和销售数据，房地产市场回暖的趋势已经基本确立。然而，房地产的复苏存在明显的地区差异。此外，宏观经济数据仍不容乐观，房地产市场整体复苏的基础仍相对脆弱。如果经济增长率继续下降，房地产市场将难以幸免。特别是2015年9月以后，房地产销售增速明显放缓，宽松政策刺激房地产市场的边际效用也将下降，因此后期复苏的持续性值得担忧。虽然2016年房地产政策将更加宽松，但市场预期将在经济低迷的情况下发生变化，居民收入水平也会受到影响。因此，房地产市场的复苏能否继续复苏，与经济增长率有关。

4.没有有效的手段来购买商品房

商品房去库存化已成为2016年国家五大经济任务之一。目前，中国商品房的库存显然不是按照7.1853亿平方米的销售面积来计算的，因为按照2015年的销售速度，这个库存只能在6.72个月内售出，这显然不值得担心。根据2000-2015年末中国新开工的房地产面积与销售面积的差异，可以更真实地反映中国商品房的存量。以过去三年的平均销售速度为需求，消化库存需要4.4年。可以看出，去库存化的压力显然很大。目前，去库存化的最大希望是通过农民工市民化消化库存。也就是说，政府通过户籍制度改革加速了农民工的市民化，推动了中国的城市化进程。然而，这种方法的问题在于，一方面，许多收入相对较高的农民往往受雇于一线和二线城市。即使他们买了房子，他们也更喜欢在一线和二线城市，而那些需要增加去库存的人是三线和四线城市的大多数；另一方面，许多有能力支付的农民工确实需要买房子，但他们缺乏将房子变成现实的购买力，因为许多有能力购买的人已经买了房子，现在许多人面临高房价，许多人很难支付。即使政府可以补贴他们，使他们几乎无法支付首付，这种抵押贷款将有一定的风险。也有人建议通过降低房价来减少库存，这显然只是一种理论思考。人们相信，当价格降低时，需求会增加。然而，实际上，商品房市场明显不同于一般的商品市场，而且投资也很大，所以人们在商品房市场上的购买行为往往与股票市场上的类似。尤其是，当人们对房价下跌有所预期时，他们会进一步减少购房需求。

5.房地产企业加快合作和转型

随着房地产行业的调整，空房地产企业的利润越来越窄，一些扎根于三、四线城市的中小房地产企业越来越难以生存，积极转型或多元化是大势所趋。然而，由于房地产市场疲软导致风险上升，大型房地产企业在收购土地时更加谨慎，许多企业已经撤出三、四线城市。在一线城市，地价上涨加剧了企业的流动性风险，大企业联合收购土地进行开发是一种新趋势。除了资本合作，大企业也分享经验。此外，房地产企业也在试图利用“互联网加”的国家战略来实现转型。然而，目前房地产企业的互联网应用主要是房地产信息查询、网上销售和基金众筹，更高效的互联网应用模式仍在探索之中。

第三，房地产市场总量增长缓慢，区域市场继续分化

只要2016年没有严重的经济问题，房地产市场的各项指标都将保持在较低的水平，房地产市场的整体成交量将缓慢增长，但区域市场将继续分化。因此，房地产政策仍然需要注意差异，企业应给予更多的自主权。刺激需求增长和加快去库存化仍然是最重要的议题，房地产企业的转型和兼并步伐也将加快。

1.地区差异继续加剧，去库存化的影响因地区而异

只要经济基本面没有出现重大问题，2016年的房地产市场将延续2015年的分化趋势，一线城市和二线热点城市也将出现量价上涨的局面，但价格不太可能大幅上涨。总体而言，二线城市和三、四线城市仍面临着很大的去库存化压力，这使得房价难以上涨。鉴于目前房地产的投资功能较弱，随着房地产调控长效机制的逐步完善，对房地产的需求将逐渐趋于理性，加速去库存化的关键在于刺激需求的改善。然而，由于经济发展潜力和库存状况的巨大差异，去库存化将会有很大差异。大城市集聚区和一些经济发展潜力大、结构转型快的三、四线城市去库存效果较好，而工业严重过剩、经济发展严重衰退的城市去库存效果较差。

2.房地产投资增长率持续下降，年投资增长率约为零

一方面，受房地产库存持续增加的影响，另一方面，受宽松的房地产政策下房地产销售持续回升的影响。虽然2015年房地产投资增速一再下降，但下降速度明显放缓。然而，在2015年第三季度，房地产开发投资的增长率自1998年以来首次出现负增长。结合征地面积的急剧下降，可以判断2016年房地产投资将继续下降。但由于2015年投资基数较低，房地产投资增速继续下滑，但幅度有限，个别月份同比负增长，全年房地产投资零增长。

3.商品房销量仍将上升，价格变动的地区差异较大

2015年，在宽松政策的刺激下，商品房销售继续回升，尤其是在一线和二线城市。事实上，中国城市化带来的刚性需求仍然是相对较大的空，改善的需求不断出现。由于政策宽松，2016年房地产市场的销售量将继续上升。再加上二胎政策的全面放开，未来房地产市场需求将持谨慎乐观态度。然而，房地产市场的区域差异和库存压力的影响，将使房地产价格的整体增长相对于销售量的增长相对稳定。但是，一、二线热点城市和国家战略重点布局区域的商品房销售数量和价格增长迅速，三、四线城市的销售数量和价格增长仍将是缓慢甚至是负增长。

4.房地产企业转型淘汰步伐加快，产业集中度提高

房地产市场进入“新常态”后，企业利润不断下降，房地产企业加速转型和并购。一些实力雄厚的品牌房地产企业已经主动走上多条腿，转型相当容易。特别是万科和万达的强强联姻，率先采取了联合联恒的新方式，给房地产企业的合作带来了一定的示范效应，强强联合或控股集团实施多元化发展的例子可能会更多。同时，面对房地产市场的严峻现实，房地产企业加快转型势在必行。企业越强大，变革的速度就越快。尤其是作为商业地产的领头羊，万达在2016年将其房地产销售目标下调至1000亿平方米，比2015年的1600多亿平方米下降了近40%。这种快速的转型必然会对房地产企业产生很大的影响，为国内其他开发商的转型提供一个样本。同时，三、四线城市的中小房企转型并不容易，有些只能选择放弃房地产业务，或者被兼并甚至淘汰，以提高房地产行业的集中度。

第四，房地产调控政策应该细化，区别对待

房地产去库存化已成为2016年中国经济社会发展的五大任务之一，也是房地产市场宏观调控的主要任务。但是，由于房地产市场的地区差异较大，房地产市场调控政策应细化，区别对待，以市场而非行政手段刺激刚性需求，促进需求改善，加快房地产长效机制建设，加强对“互联网+房地产”新兴业态的支持和监管，促进房地产市场健康发展。

1.根据当地情况实施去库存措施

明确去库存化是以市场为导向的，不要给市场以拯救市场的感觉。政府需要明确其在去库存化中的角色，主要是通过发挥政策支持和信息服务的作用，以防止政府救市的误导。去库存化主要以市场为导向的方式进行。鉴于存量地区差异较大，地方政府应发挥积极作用，各市县应加强存量信息的汇总和发布，鼓励各市县根据实际情况制定政策，并按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，针对具体房地产制定和实施房地产去存量措施。对于存量大、去化学化周期长的三、四线城市，应暂停土地供应，特别是一些商品房存量去化学化周期长的城市，应暂停商业用地出让。

2.继续实施有针对性的宽松房地产政策，刺激有效需求

在2016年，我们应该继续实施政策，支持急需和改善的需求。总体政策，如继续降低首套房首付比例、降息、降低房地产市场税费、调整普通住房标准等。关于这一点的政策更有针对性，比如第一套房的优惠利率或政府对首套住房贷款的直接支持；棚户区改造项目不单独建设，直接购买商品房；对特定产品类型给予契税优惠或减免。但是，我们必须严格注意政策宽松的针对性。如果不考虑房地产存量的地区差异，在许多房地产长期机制建立之前，以去库存为由全面放松房地产市场政策将鼓励房地产市场投机，特别是在人口流入预期较大的一、二线城市。显然，2015年深圳房价的飙升并不是完全需要的，这在很大程度上与宽松政策下导致中介疯狂炒房有关，尤其是合伙制或众筹炒房，导致2015年深圳住房贷款超过6000亿元。中国只有1%的人口，但它却占到了住房贷款配额的5%，这可以被称为名副其实的“杠杆房地产市场”。因此，2016年初，深圳四大国有银行收紧了中介

3.加强经济社会改革，促进房地产可持续发展

首先，我们必须加快户籍制度改革，使农民工更容易在城市定居，真正享受公民定居后的待遇；第二，改革公积金制度，将农民工和个体户纳入公积金管理；第三，通过财政补贴、退税或减税帮助农民工在城市买房；第四，加快农村土地产权改革，让农民获得更多的土地收益，提高购买力。为了刺激城镇的改善需求，只有增加的面积才应根据先买后卖的情况征税，以降低改善需求的交易成本。

4.刺激中小城市经济发展，有效减少库存

目前，房地产去库存化的最大压力在三、四线城市。与一线和二线城市相比，这些城市的低房价是一个重要的产业竞争优势。然而，由于这些城市基础设施、医疗、教育等生活条件落后，工业发展缓慢，就业困难，农村人口就近转移的优势无法发挥。城市化规划的人口增长率无法实现，甚至出现人口流失。在我国现行体制下，资源配置严重依赖行政权力，导致空城市布局畸形，大城市越来越大，城市病越来越严重，小城市却得不到应有的发展，甚至导致小城市的萧条和空的集中化。国家应通过政策、税收和资金支持三、四线城市的经济发展，提高这些城市吸纳“新市民”的能力，以缓解这些城市的房地产存量压力和大城市的人口与环境压力。

5.鼓励“互联网+”与房地产业的融合发展，加强风险监管

应鼓励房地产企业更多地利用互联网技术改善企业管理、销售、售后服务和拓展业务，还应鼓励智能制造企业参与房地产企业的发展和改革。特别是，我们可以根据跨境合作模式塑造我们的智能家庭和智能社区。鼓励房地产企业与消费者认可的软件企业合作，开发人性化的应用，为房屋增添许多新元素，利用互联网技术满足家庭和社会的多样化需求，通过一个项目进行零散内容的实验整合。尝试在一些示范城市实现“互联网+的结合”，形成房地产业新的发展模式。同时，“互联网+房地产”模式可以强化房地产业的准金融属性，鼓励创新，加强监管，防范金融风险。

来源：安莎通讯社