17年27万亿卖地款详解

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从1999年到2015年，这17年是中国土地资产化发展最快的时期。过去17年，中国土地出让总收入约为27.29万亿元，年均收入1.6万亿元。

这个巨大的收入是一个很大的账户:它的收入结构是什么？怎么花？未来的趋势是什么？

自2007年以来，全国土地出让收支已全部纳入政府资金预算管理。因此，目前的土地出让收入是“毛收入”，包括成本补偿费用。土地出让支出有两种类型:一种是成本支出，包括征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补贴被征地农民支出等。此类支出是政府在土地征用、储备和土地整理过程中垫付的费用，可通过土地出让收入收回，不能用于其他支出。

根据财政部过去的预测，这类成本支出约占土地出让收入的80%。例如，2014年扣除成本支出后，当年土地出让收入为8987.93亿元，同比增长13.3%，占全国土地出让收入的20.9%。根据2008年至2014年的数据，土地出让净收入为58281亿元，总收入为199228亿元，收入比例为29.2%。

除上述成本支出外，还有一种非成本支出，是从土地出让收入中扣除成本支出后安排的，依法用于城市建设、农业和农村、保障性安居工程三个方面。

中国的城市建设和房地产市场的发展是不平衡的。东部城市对土地的需求远远大于中西部地区，地方政府的土地出让总收入远远高于中西部地区。

从2014年情况看，东部地区土地出让收入为24605.86亿元，增长7%，占57.3%；中部地区10483.35亿元，下降0.8%，占24.4%；西部地区为7851.09亿元，同比下降2.6%，占比18.3%。从各省来看，包括北京、天津、湖南、陕西、青海和西藏在内的16个省都在增长，而包括辽宁、黑龙江、海南和云南在内的15个省则为负增长。

从2014年到2015年，这两年全国土地出让收入增长率持续下降，2015年下降幅度超过20%。主要有两个原因:第一，投资增长缓慢导致土地需求不足。第二，房地产市场的低迷导致了土地转让面积的萎缩。

受房地产市场持续低迷的影响，2014年全国土地出让面积为271，800公顷，同比下降25.9%。其中，居住用地下降26.1%。全年土地出让合同价格为3.34万亿元，同比下降20.6%。2015年，除少数特大城市外，国内房地产市场仍处于去库存化阶段，开发商拿地意愿很低，当地土地收入一再下降。

根据财政部的数据，2015年1月至12月，全国国有土地使用权出让收入为32547亿元，同比减少8840亿元，降幅为21.4%。

目前，中国大部分地区的房地产市场前景不明朗，未来的土地出让收入将受到直接影响。似乎很难达到新的高度。中国的土地市场已经迎来了一个拐点吗？

目前，土地出让收入几乎全部属于地方政府，北京、上海等地全年土地出让收入超过1000亿元，这也为当地城市建设和经济发展提供了巨大的支持。一旦土地收入下降，对这些城市的影响需要进一步观察。

来源：安莎通讯社